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經濟評論
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張仁良 |
2005-7-5
星期二
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近期市場傳言樓市有形成另一場泡沫的趨勢。仔細看一下本港樓市的表現，從二○○三年第二季度的沙士過後，樓價的確有很大升幅，特別是去年政府賣地錄得高於預期的成交價，大大降低了政府的財政赤字後。眾所周知，樓市在本港經濟中佔有舉足輕重的地位，它的重要性在過去數年中更獲得證明。
當董建華在一九九七年擔任行政長官的時候，樓市確實有泡沫存在，平均每方呎的樓價在一萬元以上；然而，這泡沫在不久後的金融危機及「八萬五」政策中爆破。因此，政府的工作是如何建立一套房屋政策，使市場上的土地供應充足但又不會造成政府干預樓市的印象。 過往的經驗告訴我們，樓市的突然震盪將給本港經濟造成巨大的影響，不僅使業主們的財富瞬間蒸發，而且使消費者的信心也大打折扣。過去幾年，資產貶值以及負資產的現象早已司空見慣。 事實上，本港的樓市的確在某些方面有明顯反彈。國際物業顧問戴德梁行的地產分析報告指出，香港住宅市場上半年總交易量可達到七萬三千宗，比去年同期增加百分之十四，是一九九七年亞洲金融危機後的最高水平。 樓市監管遜證券市場 特別令人震驚的是九龍某住宅以每方呎定價超過三萬元，當然，這對樓市投資者來說都是好消息，但是這些訊息的可靠度又有多大呢？樓市真的已經恢復到這麽高的水平了嗎？如果這些訊息並不可靠，那些製造訊息的人應該承擔什麽責任呢？這些人的動機又是什麽呢？ 我們一直相信樓價應該由市場的需求和供應來決定。然而，小投資者是否了解市場的真實需求和供應呢？市場上經常存在訊息不對稱，內部人員（比如地產商）通常比外部人員（比如投資者）掌握更多的訊息。那些對市場供求訊息有更多認識的內部人員，往往會按他們的利益操控市場。 這種現象在各個市場隨處可見，比如證券市場上大股東對股價的操縱。在證券市場，以假消息造市屬違法行為，稱之為造市，理由是股票價格受供求關係來決定，假如內部人員可以控制股票的流通量，托高成交價來欺騙投資者，都是違法的行為，涉及人士將受到調查，並可能會坐牢。 有趣的是，為什麽在樓市中沒有相應的法例？當然，如果監管者諮詢地產商怎樣才能使買家都有足夠的供求訊息，回答一定是盡量不要干預市場，一切由市場確定。雖說政府不應該干預市場自由，但是這也必須要求市場擁有確保其透明度的機制，這樣才不會令投資者，特別是小投資者，處於劣勢地位。 監管者任重道遠 為了達到自身利益，某些人可能假報成交價格，造成供不應求的假象，以此來進一步推高樓價。 筆者相信，政府和市民不希望看到由這種情況下催生的樓市復甦，也不希望看到又一輪樓市泡沫的形成。該如何規範樓市呢？如何減少樓市中的訊息不對稱？如何教育廣大市民尋找更多的樓市訊息？相信樓市監管者任重而道遠。 ~ 完 ~
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